글로벌 상업용 부동산 제한적 회복세…임대주택·물류 등 수요 기반 섹터 중심
도쿄·뉴욕·런던·시드니 등 핵심도시 자본 집중, 비핵심도시 투자 매력도 급락
[소셜밸류=황동현 기자] 하반기 글로벌 상업용 부동산 시장이 정책 리스크와 금리 고착 속 ‘선택과 집중 가속화’가 진행되고 있다는 진단이 나왔다. 섹터·지역별 자금 유입 격차도 확대되고 있다.
대체투자 전문 자산운용사 마스턴투자운용은 하반기 글로벌 상업용 부동산 시장을 전망하는 보고서인 ‘마스턴 인사이트-From Pause to Play’ 리포트를 발간했다고 20일 밝혔다.
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| ▲마스턴투자운용에서 발간한 ‘마스턴 인사이트-From Pause to Play’중 팬데믹 이후 도시별 시장 회복 탄력성 비교 /출처=마스턴투자운용 |
‘2025 Capital Realignment in the Decoupled World(2025년 분리된 세계에서의 자본 재편)’이라는 부제를 가진 이번 보고서는 마스턴투자운용 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)본부가 작성했다. 보고서를 통해 글로벌 상업용 부동산 시장에서 금리, 정책 리스크 속 글로벌 자본이 구조적 수요 기반 섹터로 재배치되는 흐름을 심층 분석했다.
보고서에 따르면 시장 전반의 회복은 제한적이며, 가격 현실화가 완료된 특정 섹터와 지역 중심으로 자금이 유입되고 있다. 오피스는 회복세가 지연된 반면, 임대주택과 물류 등 수요 가시성과 금융 조달이 가능한 ‘선별된 섹터’에 거래가 집중되고 있는 것으로 나타났다.
올 1분기 PBSA(학생기숙사·Purpose-Built Student Accommodation), 데이터센터, 물류 중심으로 자본 유입이 확대되고 있는 것 또한 주목할 만하다. 상대적으로 오피스, 리테일에 대한 투자는 긍정적인 평가를 받지 못하고 있다.
GP들의 전략도 변화도 주목된다. 미국 자본은 여전히 최대 공급원이지만 2025년 1분기 투자 금액은 전년 대비 19% 감소했고, 반면 싱가포르 GP는 투자 규모를 두 배 이상 확대하며 한국·일본·호주 등 APAC 내 물류·주거 섹터 투자를 강화했다.
이와 함께 글로벌 GP들은 단순 섹터 중심에서 ‘국가×섹터×전략’ 조합을 고려하는 ‘전략 기반 투자’로 전환하고 있다. 아울러 복합용도, 리빙섹터 등의 구조적 수요형 자산이 일명 ‘뉴 코어(New core)’로 부상하며 전략적 투자 타깃으로 재정립되고 있다.
자본은 도시별로도 선별적으로 집중됐다. 도쿄는 대형 리테일 거래로 올 1분기 거래량 기준 1위를 기록했다. 그 다음은 뉴욕, LA, 댈러스, 런던, 시드니 순이다. 비(非) 핵심도시로의 자금 유입은 둔화되고 있다.
기준금리는 하향 안정 조짐을 보이나, 차입 비용은 여전히 고점에 머물며 자산 수익성에 부담 요인으로 작용하고 있는 점도 지적됐다. 미국의 상업용 부동산(CRE) 차입비용은 6% 수준으로 고착화되며, 기존 레버리지 기반 투자 전략은 수익성 한계에 직면했다는 평가도 뒤따랐다. 현재의 가격 조정은 실물 수요보다는 자금 조달 비용과 금융시장 변동성이 주요 원인으로 작용한 것으로 해석된다.
지효진 마스턴투자운용 글로벌리서치팀 이사는 “상업용 부동산 시장은 고금리 피로와 정책 불확실성 속에서 여전히 제한적 회복 단계에 머물러 있다”며 “금리 예측보다 구조적 해석과 리스크 분산 역량이 관건으로 투자자와 GP간 전략적 협업이 성과를 좌우할 것”이라고 강조했다.
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