공사비 상환 방식, 파격적 금융 조건 주목
경쟁 수주용 사업제안서지만 ‘삼성 빠져도 제안서 변경 안 해’…조합원 호평
[소셜밸류=황동현 기자] 서울 송파구 잠실우성1·2·3차 재건축 시공사 선정 총회가 다음달 12일로 확정된 가운데 단독 입찰한 GS건설의 시공권 확보 가능성이 높아지고 있다.
잠실우성1·2·3차는 총 공사비 1조 6934억 원, 2680세대 규모로, 도시정비업계에서 압구정2구역과 더불어 재건축 ‘최대어’로 꼽히고 있어 업계의 주목을 받고 있는 사업이다.
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| ▲서울 송파구 잠실우성1·2·3차 재건축 조감도/이미지=GS건설 제공 |
잠실우성1·2·3차 조합은 지난 5월 7일 마감된 2차 입찰에서 GS건설이 단독으로 입찰에 참여했다고 18일 밝혔다.
조합측은 “GS건설 단독입찰이지만 한남4구역, 용산정비창 전면1구역 등 금년에 시공사를 선정했거나 선정을 앞둔 구역 못지 않은 조건을 GS건설이 제시했다”고 설명했다.
◇삼성물산 불참… 결국 단독 입찰만 반복
앞서 조합은 지난 해 9월, 시공사 선정을 위한 첫 입찰을 진행했으나 GS건설만 참여하며 유찰됐다. 당시 삼성물산도 입찰을 검토했지만 참여하지 않았고, 삼성물산은 추후 입찰에 참여하는 조건으로 조합의 입찰지침 완화를 요구했다. 이에 조합은 ▲공사비 인하 ▲책임준공 조정 등 조건을 완화해 같은 해 12월 재입찰을 공고했고, 형식상 새로운 1차 입찰로 간주됐다.
잠실권역 최대어인 잠실우성1·2·3차의 시공권을 두고 삼성물산과 GS건설 간의 혈전이 예고된 가운데 업계에서는 2015년 서울 서초 무지개 재건축에서 큰 표차이로 패퇴한 삼성물산의 복수냐 유독 삼성물산에게 강했던 GS건설의 우위가 지속될 지 관심이 뜨거웠다.
그러나 업계의 기대와 달리 삼성물산은 입찰 마감 직전 불참을 통보했고 결국 금년 3월 4일 마감된 재입찰에서도 GS건설만이 단독으로 참여했다. 이 때문에 조합은 유찰을 선언했고 삼성물산을 향했던 일부 조합원들의 표심이 급격히 차가워졌다는 분위기도 전해졌다.
잠실우성1·2·3차 조합은 변경된 조건을 그대로 유지한 채 2차 입찰을 다시 공고, 결과적으로 또다시 GS건설만이 참여하게 됐다.
◇조합에 유리한 조건…공사비 절감·분양면적 추가확보
조합이 공개한 GS건설의 제안서를 보면 삼성물산과 혈투를 염두에 둔 파격적 조건들이 눈에 띈다. 평당 공사비를 869만 9000원으로 제시해, 조합 예정가(920만원)보다 약 50만원 낮게 제시했다.
설계 검토를 통해 숨어 있는 분양면적을 찾아내 약 700억원에 달하는 분양수입을 확보했다. GS건설은 지상 커뮤니티 일부를 지하로 배치하고 상가 면적을 일부 축소해 약 1004평의 분양면적을 늘렸고 조합원 분담금을 낮추게 되었다.
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| ▲서울 송파구 잠실우성1·2·3차 ‘스카이커뮤니티’ / 이미지=GS건설 제공 |
또한 공사비 상환 방식으로 ‘분양수입금 내 기성불’과 ‘공사비 후상환’을 함께 제시했다. 공사비 상환에 있어 ‘분양수입금 내 기성불’이란 조합이 분양대금 수입이 생기면 그 금액 중 기성율에 따라 공사비를 지급한다는 것이고, ‘공사비 후상환’이란 조합의 사업비를 최우선 상환하고, 공사비를 지급하는 것이다. 조합원 입장에서는 금융비용 부담이 낮아지기 때문에 매우 유리한 조건이다.
◇금리 ‘CD+0.0%’, 업계 최저 수준… 타 단지 대비 압도적 조건
금융 조건도 파격적이다. GS건설은 조합사업비 전액에 대해 CD+0.0% 금리 적용을 제안했으며, 이는 최근 수주 경쟁에서 제시된 금리보다도 현저히 낮은 수준이다. 한남4구역 삼성물산(CD+0.78%), 용산정비창 HDC현산(CD+0.1%)보다도 우위에 있는 조건이다. 입찰보증금까지 포함해 전액 무가산 금리로 조달하는 셈이다.
이주비 조건 역시 탄탄하다. LTV 100% 적용, 그리고 인근 '엘리트 아파트 3인방’인 엘스·리센츠·트리지움 동일 평형 이주 시 최저 이주비 보장을 명시해 거주 안정성을 보장했다.
사업촉진비로 1조원을 편성, 부동산 정책의 변화나 경기 불안 등 외부 요인에 대한 대비책도 마련했다고 이 회사는 밝혔다. 업계에서는 조단위 사업촉진비 편성으로 외부 충격에도 조합이 사업을 신속히 추진할 수 있을 것이란 평가다.
◇분담금 납부 선택권, 대물변제, 보증수수료까지 시공사 부담
GS건설은 조합원을 위한 분담금 납부 선택제도도 제시했다. 입주 시, 입주 2년 후, 입주 4년 후 중에서 100% 납부 시점을 조합원이 선택할 수 있도록 했다. 이 외에도 ▲상가 및 아파트 최초 분양가 대물변제 ▲철거 부산물 수익 조합 귀속 ▲대안설계 비용, HUG 보증수수료 시공사 부담 등의 조건도 조합에 유리하게 제안했다.
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| ▲서울 송파구 잠실우성1·2·3차에 들어설 ‘인피니티풀’ /이미지=GS건설 제공 |
GS건설 한 관계자는 “잠실우성1·2·3 재건축은 단순한 신축 아파트가 아닌, 잠실의 새 랜드마크로 재탄생 할 것”이라며, “SMDP, SKM, SWA, ARUP 등 세계적인 설계사들과도 협업해 최고 수준의 단지를 선보이겠다”고 말했다.
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