300가구 미만 소규모-구축 단지 위주로 ‘역전세’ 주의 필요
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| ▲ 수도권 아파트 전경/사진=셔터스톡 제공 |
[소셜밸류=이수용 기자] 전세시장 약세가 지속됨에 따라 수도권 아파트 시장에서도 2년 전 전세계약 당시보다 시세가 하락해 임대인의 보증금 반환이 어려워지는 ‘역전세’ 우려가 제기되고 있다.
부동산R114가 2022년 10월 기준 수도권 아파트 278만 4,030가구의 전세가격(시세)을 2년 전과 비교한 결과, 가격이 하락한 가구 비중은 전체의 2.8%(7만 8,412가구)로 조사됐다.
지역별로 전세가격이 2년 전보다 내린 아파트의 비중은 인천(6.0%, 36만 7,936가구 중 2만 2,192가구), 경기 2.5%(139만 253가구 중 3만 4,292가구), 서울 2.1%(102만 5,841가구 중 2만 1,928가구) 순으로 집계됐다.
인천은 올해 들어 4만 가구 이상의 아파트가 입주하고, 집값이 큰 폭으로 하락하면서 중구, 동구의 구축 단지를 중심으로 시세 역전이 발생했다. 경기는 외곽 지역, 서울은 대단지 등에서 역전세 우려가 나타났다.
2020년에 비해 전세가격이 떨어진 수도권 아파트 7만8,412가구를 연식 구간별로 살펴보면 30년 초과가 33.5%(2만 6,248가구)로 가장 높았다. 이어 △21-30년 이하 31.3%(2만 4,534가구) △11-20년 이하 23.2%(1만 8,198가구) △5년 이하 7.8%(6,100가구) △6-10년 이하 4.2%(3,332가구) 순으로 조사됐다.
단지 규모별로는 300가구 미만의 소단지의 비중이 39.4%(3만 892가구)로 가장 높았고 △1,500가구 이상 19.4%(1만 5,212가구) △300-500가구 미만 17.8%(1만 3,972가구) △500-700가구 미만 11.9%(9,340가구) △700-1,000가구 미만 8.0%(6,235가구) △1,000-1,500가구 미만 3.5%(2,761가구)가 뒤를 이었다.
300가구 미만은 커뮤니티 등이 상대적으로 부족하고, 1,500가구 이상 대규모 단지는 월세 전환과 갱신권 사용으로 전세수요가 줄고 매물이 쌓이면서 가격이 하향 조정된 것으로 파악된다.
전세 시세 기준으로 볼 때, 수도권 아파트 시장에서 역전세가 우려되는 가구 비중은 낮은 편이지만 매매 및 전세시장의 하락세가 지속되는 만큼 실제 시장에서 거래되는 ‘역전세’ 매물은 더 많을 것으로 예상된다.
최근 전세 대출이자 부담 확대와 깡통전세 우려 등으로 월세를 선택하는 임차수요가 늘고 있어, 소규모 및 구축 단지뿐만 아니라 아파트 입주나 과거 갭투자가 많았던 지역에서는 2년 전보다 가격을 내린 전세매물이 늘어날 가능성이 높다.
‘역전세’ 우려가 큰 지역에서는 기존 임차인에게 보증금을 반환하기 위해 주택을 급매물로 내놓는 집주인들로 인해, 전세가격 하락폭이 더 확대될 수 있다.
이에 임차인들은 가급적 최근 전세가격이 급격하게 내린 아파트의 입주는 피하고, 전세금 반환보증보험에 가입하는 등 보증금 보호를 위한 조치를 취할 필요가 있다는 지적이다.
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