매달 3억7000만원 넘는 금액...부당이익청구소송서 중요한 변수
감정평가사 새로 교체...공정성 확보 관건
[소셜밸류=황동현 기자] 이지스자산운용이 자사가 운용하는 건물 세입자를 상대로 수십 억원대 법조치를 앞세워 실력행사에 나선 가운데 물건지의 감정평가 공정성도 논란의 대상이 됐다. 감정평가액을 부풀린 것에 영향을 미친게 아니냐는 의문이다. 결국 새로운 감정평가사로 교체됐지만 과연 공정성 논란을 불식시킬 수 있을지 관심이 모아지고 있다.
임차인 부부는 이지스자산운용이 자체적으로 채택한 감정평가업체의 감정평가서를 바탕으로 매달 3억7000만원이 넘는 금액을 부당이익으로 취하고 있다고 주장했다. 이를 토대로 총 41억원을 부당이득취득금액으로 청구했다는 것이다. 임대 사례를 코로나19 창궐 이전인 2019년 말 시기의 주변 상가로 선정해 코로나19를 거친 후 상권이 쇠락한 시기와는 차이가 있다는 게 임차인 측의 주장이다.
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| ▲이지스자산운용측이 세입자 A씨 부부와의 소송을 위해 제시한 감정평가서 중 일부 캡처 [이미지=독자 제공] |
감정평가를 맡은 나라감정평가법인은 청휘빌딩 102호(A면, 573.59㎡)의 보증금과 월 실질 임대료를 각각 24억8500만원과 2억6400만원으로 설정했다. 103호(B면, 249.66㎡)는 12억6100만원과 1억3400만원으로 책정한 것으로 알려졌다.
문제는 임차인의 임대 개시 시점과 임대 선정 사례 시기에 차이가 있다는 점이다. 임대 개시 시점이었던 2022년 12월 1일을 기준으로 잡고, 2023년 11월 30일까지를 연간 실질 임대료로 산정한 것으로 나타났다. 임대 선정 사례는 서울 중구 명동 시세가 가장 높았던 2019년 사례를 여럿 선정했다. 임차인 부부의 임대 개시 시점이 코로나19로 인해 명동 상권이 어려웠던 시기였던 점을 고려하면, 격차 발생이 불가피한 시기의 임대 사례를 고의로 선정한 게 아니냐는 의문이 제기된다. 감정액은 양측의 부당이익청구소송에서도 중요한 변수로 작용할 수 있어 관심이 집중되고 있다.
한국부동산원에 따르면 임차인의 임대 개시 시점인 2022년 4분기 명동 중대형 상가 임대료는 ㎡당 18만2000원으로, 2019년 4분기(29만4640원) 대비 40% 가까이 내렸다. 특히 충무로1가 23-10번지 396㎡ 사례(월 1억3000만원)의 경우 해당 감정평가사가 감정평가 조사를 벌이던 2023년 2월 27일~3월 3일에는 공실이었고, 올해 10월 기준 현재까지도 공실 상태인 것으로 확인됐다. 공실의 경우 임대 사례 선정의 예로 사용할 수 없다.
그리고 감정평가서가 가장 높은 임대료로 제시한 남대문로2가 9-1외(월 실질 임대료 6억9453만84000원)의 경우 애플스토어를 임대한 사례로, 외국 대기업의 장기임대차라 일반적인 임대계약이랑 비교하기 어려운 데다가 임차 시점도 해당 건물을 지을 때부터 10년 장기 계약을 맺은 것이기 때문에 적절한 적용 사례로 들기 어려운 경우였다.
더욱이 해당 감정평가사는 임대료 조사도 제대로 하지 않은 것으로 파악됐다. 실제로 감정평가서에 제시된 명동2가 32-3번지의 경우 해당 감정평가사의 조사 기간(2023년 2월 27일~3월 3일)에는 피고인 임차인 부부가 월 1500만원의 임대료로 직접 사용하던 매장으로, 청휘빌딩과 동일 상호에 동일 제품을 판매하고 있어 현장에 가보면 누구든지 확인할 수 있는 상태였고, 임대료 외에도 층, 면적, 보증금까지 다 허위로 기입된 것으로 밝혀졌다. 이는 모두 감정평가법 과 실무기준 위반에 해당되는 사항이다. 심지어 해당 감정평가서를 작성한 김 모 감정평가사는 이지스자산운용에서 근무한 이력이 있었다.
이지스자산운용의 승소를 위해 나라감정평가법인이 의도적인 감정가 부풀리기를 한 것이 아니냐는 의혹이 제기되는 이유다. 혐의가 인정되면 형사 처벌로도 이어질 수 있는 문제다
공정성 논란이 일자 현재 법원에 의해 감정평가회사가 바뀐 상태다. 하지만 임차인 부부는 "공정하게 물건지 감정이 진행될 지 우려된다"고 밝혔다.
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